Рассматривая вопросы, касающиеся недвижимого имущества и сделок с ним, нельзя не остановиться на определении видов собственности на него.
Само понятие видов собственности на недвижимость содержится в статье 209 Гражданского Кодекса РФ и заключается в наличии у человека (собственника) прав на владение и распоряжения по своему усмотрению собственным имуществом. Как говорит закон, такое владение и распоряжение собственностью не должно нарушать права других лиц и, конечно, самого закона.
Подтверждением права собственности служит Свидетельство о праве или, как принято его называть – Титул на объект недвижимости. В настоящее время указанные Свидетельства больше не выдаются и подтверждением наличия такого права служит Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Эта учетная запись в базе данных на объекты недвижимого имущества подтверждается информацией на бумажном носителе (выписке), заверенной печатью регистрационного органа, которая выдается собственникам и используется для осуществления всех видов сделок с недвижимостью, а также для регистрационных действий в отношении собственности.
Руководитель юридической службы сегодня расскажет о классификации видов собственности на недвижимое имущество, поскольку имеют место некоторые нюансы в трактовании и объёме прав собственности на указанное имущество, что обуславливает возможность в том или ином объёме владеть, пользоваться и распоряжаться им.
Итак, начнем с того, что владельцем собственности может быть один человек (индивидуальная собственность) или несколько лиц одновременно (общая совместная или общая долевая собственность). Опять же общая долевая собственность, может быть, либо в равных, либо в неравных долях.
Следует обратить внимание, что на право собственности может быть наложено обременение (ограничение). Например, обременением являются: ипотека (собственность находится в залоге кредитной организации – банка), арест (ограничение на отчуждение или осуществление регистрационных действий), ограничение на использование по целевому назначению (больше касается земельных участков) – земли сельхоз. назначения, расположенные в рекреационной зоне, на территории водоохранной зоны моря, в историческом районе, охраняемой законом, ограничение на регистрацию граждан по месту жительства (садовые участки, СНТ, гаражные кооперативы) и прочее.
Индивидуальная собственность (частная, личная, полная) предусматривает единоличное владение, распоряжение одного человека. В соответствующей выписке из ЕГРН указан, в таком случае, один собственник.
Хотя, важно понимать, что такой вид собственности вовсе не исключает прав «третьих лиц», например членов семьи, на пользование данной недвижимостью и фактически создает обременение самим правом проживания и пользования указанным объектом после его отчуждения.
Практика деятельности нашего отдела свидетельствует о наличии определенных рисков, связанных с признанием судебными органами недействительности (несостоятельности) сделок с недвижимостью в случае нарушения прав «третьих лиц» вследствие подобных сделок.
Нельзя не учитывать и тот факт, что в случае, когда собственность приобреталась в период нахождения собственника в законном браке, его супруг (супруга) в силу закона приобретали право владения такой недвижимостью, независимо от того, давали ли они своё согласие на такое приобретение или нет. Семейный Кодекс четко устанавливает такое право для супругов, за исключением случаев, когда супругами заключался Брачный договор (такой договор имеет преимущественное юридическое значение). В остальных случаях имущество становится общей совместной собственностью супругов.
Итак, второй вид прав собственности на недвижимость – это Общая собственность. Рассматривается вариант, владения недвижимым имуществом несколькими людьми.
В том случае, когда доли каждого в общей собственности не определены, они считается равными и устанавливается режим Общей совместной собственности на объект недвижимости. При этом, все собственники наделены равными правами по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом, как указано в ст.253 ГК РФ.
Как вытекает из изложенного, все владельцы такой недвижимости при её отчуждении действуют сообща (совместно), то есть выступают в качестве одного собственника. При этом и денежные суммы от продажи таких объектов подлежат разделу между ними в равных долях (поровну).
Такая ситуация чаще всего возникает при сделках с недвижимостью, полученной в результате приватизации на всех членов семьи (зарегистрированных в доме, квартире) либо приобреталась изначально супругами в совместную собственность без участия родственников (детей, родителей) проживающих совместно с ними.
В данном случае, при покупке недвижимости в совместную собственность на несколько членов семьи (например, на детей, родителей, свекровь, тестя и т.п.) возникает другой вид собственности – Общая долевая собственность. С июля 2016 года в выписках из ЕГРН (Титулах) указываются все правообладатели долей, а Свидетельства о праве собственности не выдаются.
Важно! Титул на объект недвижимости, находящейся в общей совместной собственности, выдается один для всех собственников. При этом ранее выданные Титулы сохранили свою юридическую силу.
Повторим. Общая долевая собственность возникает в случае, когда объектом недвижимости владеют несколько человек. При этом доля каждого собственника может быть как идеальной, так и реальной, с определением конкретной доли.
Идеальная доля не выделяется в натуре из общего объема собственности. Эти доли ещё называют «бумажными», поскольку они не привязаны к конкретным помещениям или месту, то есть являются абстрактными (например, 1⁄2, 1/6, 3/20 и т.п.).
Реальная доля – выделяется в натуре. То есть привязывается к конкретным жилым помещениям (частям недвижимости), причем выделяться может только изолированное жилое помещение (комната), но прихожая, коридор, кухня, санузел обязательно остаются в идеальных долях общей долевой собственности. Таким образом, квартира (дом) фактически превращаются в коммунальные.
Порядок, пользования и владения долями в общей долевой собственности регламентированы статьей 41, 42 Жилищного Кодекса РФ.
Возможность появления общей долевой собственности может стать результатом приобретения недвижимости, если она была до продажи поделена на части (идеальные или реальные доли) и передана в собственность по частям, а также, в результате раздела имущества бывших супругов или по условиям Брачного договора (контракта).
Важно! Собственники (владельцы) реальных или идеальных долей в общей долевой собственности вправе распоряжаться ими по своему усмотрению. Однако, при отчуждении своей доли необходимо учесть преимущественное право остальных собственников на приобретение Вашей доли в свою собственность. Обязательно нужно письменно уведомить каждого собственника о предложении выкупить Вашу долю и только в случае отказа либо отсутствии ответа более месяца, можно приступать к такой продаже.
Существует множество нюансов при совершении сделок с недвижимостью, находящейся в общей собственности. Иногда возникают определенные риски, способные привести к оспариванию таковых сделок или притязаниям «третьих лиц» на приобретенную собственность.
Сегодня мы не станем рассказывать, как избежать подобных проблем, не обзавестись «головной болью» в результате ошибок при гражданско – правовых отношениях в области недвижимости. Это тема отдельного разговора.
Сотрудники отдела всегда готовы провести профессиональное бесплатное консультирование по интересующим Вас вопросам в офисе нашего Агентства.
Наши двери для Вас всегда открыты!