Обременение на квартиру: что это значит, как узнать и как продать квартиру с обременением
Нужно и важно знать про все тонкости, связанные с продажей недвижимости. Конечно, продавать и покупать только что выстроенную квартиру – это дело ясное. Но как быть с жильём, имеющим обременение? Да и что такое обременение?
Лучше подробно объяснять каждому потенциальному покупателю вторичного жилья. Данное условие сказывается на заключении договоров. Проще говоря, его (договор) намного сложнее составить и подписать, если есть какое-либо обременение. Но для начала выясним, какие вообще существуют виды обременений.
Виды обременений
- Ипотечное.
– Арендное.
- Рента.
- Арест.
- Доверительное управление.
- Из-за ребенка.
- Из-за прописанного человека.
- Разрешение от супруга.
Мы только перечислили все виды обременений, а описание каждого из них в подробном виде следует далее. Для начала важно знать, что обременение – это ограниченные права на собственность из-за ряда причин. Как выяснить «юридическую чистоту» жилплощади.
Перед подписанием договора купли-продажи, передачи денежных средств, да и вообще каких-либо встречных действий, нужно выполнять проверку документов собственника, а также всего, что связано с объектом продажи.
План действий по проверке сомнительной недвижимости:
- Проверяем хозяина (продавца) на наличие полномочий. Нужно знать наверняка, что данный гражданин вправе распоряжаться квартирой, дачей или домом в полной мере.
- Проверяем жилье на обременения (об этом очень подробно далее). Это обязательное и важнейшее действие. Если вы не выполните такую работу, то любые обременения, связанные с объектом, после завершения сделки переходят именно вам.
- Проверяем зарегистрированных граждан в данной квартире. Если все же от вас утаивали человека с пропиской, то лучше выяснить возможные последствия после сделки. Бывают исключения из правил, когда даже суд не может годами принудить ряд граждан к выписке. В объекте недвижимости не должны быть прописаны: дети на социальной поддержке, пенсионеры, уголовные элементы и лица с нестабильным психическим здоровьем. Важно знать про обременения, связанные с третьими лицами. Проще говоря, квартира, дом или дача не должны: сдаваться в аренду, находиться в залоге, не под арестом и не рассматривается в суде в качестве предмета тяжбы. Все ремонтные работы, связанные с перепланировкой, должны быть занесены в документы. На любой объект недвижимости не должно быть претензии по наследству, иначе это уже обременение.
Общие способы проверки жилья на обременение Проверка вторичного жилья осуществляется по данным способам:
Способ 1. В режиме онлайн через Росреестр. По данной ссылке заполняется форма. Конечно, отправлять запросы в подобные сервисы – дело не минутное. Чтобы удостовериться в объекте, нужно ввести в критерии поиска следующее: Кадастровый номер; Условный номер; Номер государственной регистрации права; Сделав запрос, Вы узнаете о наличии обременения, плюс сервис предоставить информацию еще и о дате получения. Данный сервис работает без вознаграждения, то есть вы просто набираете в поисковике www.rosreestr.ru и делаете запрос.
Способ 2. В ЕГРН Получаем выписку на интересующий вид имущества. Еще аналогичная процедура осуществляется Многофункциональным центром. В этих организациях выдадут документ, имеющий юридическую силу. В данном документе будет вся информация: Имена всех собственников; Наличие обременения. Эта информация заносится в 4 графу, где при отсутствии обременения (ограничения) будет написано «Не зарегистрировано»; Точный адрес; Общая и жилая площадь. Имея выписку на руках, не спешите радоваться, ведь необходимо правильно ее сверить с другими документами. Важно знать, что данные по бумагам с рук собственника должны совпадать со всеми графами в выписке ЕГРН. Даже серию и номер паспорта лучше проверить несколько раз. Отнеситесь к этой несложной сверке как можно сосредоточеннее, ведь могут быть фальсификации, сговор лиц для незаконного проведения сделки и многое другое. Как бы это не звучало странно, но после обращения в Росреестр и ЕГРН идет проверка психического состояния собственника жилья. Бывают махинации на рынке вторичного жилья и с подделкой справок о здоровье. Но это уже другой разговор…
Продать недвижимость с обременением. Ранее мы описывали все обременения, а сейчас подробно разберем каждый случай при продаже.
- Ипотека Консультанты отмечают три рабочих варианта для сбыта недвижимости с таким ограничением: Реализация за наличные; Реализация в случае, если покупатель уже связан с ипотекой; Реализация недвижимости через банк. Каждый правильный ипотечный договор имеет условия, согласно которым заемщик вправе продавать или дарить объект недвижимости (чаще всего жилую площадь). Это допустимо даже без одобрения банка или организации, выдавшей ипотеку, при безналичном расчете. Но заемщик все равно должен гасить задолженность по условиям договора.
Как нужно действовать в таком случае? Важно знать порядок действий при реализации за наличность:
- Сообщить сотрудникам банка о своих намерениях и здесь же точно изложить причину, по которой вы собираетесь досрочно закрывать ипотеку;
- Поиск нужного покупателя. Напомним, что жилье с ограничением, и поиск займет время;
- Официально оформить задаток, затем провести его по счету;
- Обязательно навестить отделение банка с новым хозяином, где и состоится досрочное погашение;
- После успеха вышеуказанной процедуры, ограничение снято, а квартира продана.
Интересно, что в документы, указывающие на ипотечное обременение, вносят данные (штамп) об отмене ограничения.
В самом конце, когда документы «юридически чистые», можно официально оформлять договор купли-продажи.
Продажа жилья «ипотечнику» — это те же самые этапы, но есть обязательное условие – получение выписки из ЕГРП, и сбор документов для банка покупателя. Плюс ко всему, нужно оценивать жилье обязательно.
Реализация обремененной ипотечной квартиры через банк – это уже другой подход. Сейчас подробно опишем, что нужно делать:
- Обращаемся в банк, желая продать недвижимость, и закрыть обязательства;
- Клиента находит банк или кредитная организация;
- Сотрудниками банка будет оформлено соглашение, которое нужно далее подписывать покупателю и продавцу у нотариуса;
- Банк для сделки должен организовать депозитную ячейку;
- Оформляется договор купли-продажи строго через Регистрационную палату.
- Затем каждый из участников получает возможность забрать денежные средства и бумаги из ячеек.
Важно знать, что снимать обременение с квартиры, взятой по ипотеке в любом банке (Сбербанк, ВТБ 24 и любом другом), можно в ЕГРПНИ. Причем госпошлина за снятие обременения (новое свидетельство) составит всего 200 рублей.
- Аренда Проверяя все документы, Вы не нашли ничего, что бы указывало на обременение. Но вот вы получаете документы и ключи, а в квартире, к удивлению, живут люди по договору аренды, зарегистрированному официальным путем. Конечно, продавать уже невозможно. Какие тогда предпринимать действия? На практике люди, к счастью, договариваются на словах, да и компенсацию всегда можно получить, если применить настойчивость. Естественно, можно обращаться и в суд, но, если срок договора это позволяет. Судебные споры могут только отнять силы, а результат не гарантирован. В законе сказано, что смена собственника жилплощади не расторгает договор аренды. Люди, снимающие жилье по всем правилам, не виноваты в обстоятельствах, да и закон на их стороне. Продажа реальна, но покупателю нужно сообщать о данном обременении.
- Рента. Это договор о передачи имущества пожилым человеком плательщику ренты. Плательщик должен платить денежные суммы периодически или же в иной форме рассчитываться за получение в дальнейшем квартиры в собственность. В Кодексе РФ есть статья 584. Согласно этой статье договор ренты следует нотариально заверять. Договор о передачи (отчуждении) квартиры обязательно фиксируют в Регистрационной палате. Рента бывает: Постоянная. К получателям относят граждан и некоммерческие организации. Должна выплачиваться деньгами. Размер суммы прописан в договоре. Выплата по данному виду ренты предполагает не только деньги, но и услуги или работы по дому. Пожизненная (длится весь срок жизни получателя). К получателям относят граждан, являющихся собственниками жилья. Выплачивается строго денежными средствами по срокам, прописанным в договоре. Продавать недвижимость с рентой можно, но на покупателя накладываются полные обязательства перед пожилыми людьми, что и является обременением. Тот, кто получает ренту вправе вовсе отказаться от нее, расторгнув договор, если нет должного ухода или помощи. В этом виде обременения нет ничего сложного, однако нужно учитывать, что бывают недобропорядочные пожилые люди, которые оформляют ренту до конца жизни, а в итоге у них оказываются внуки, претендующие на квартиру. Такой вариант заведомо проигрышный. Любой недееспособный пенсионер может перейти в стадию «ребенка». Проще говоря, нужно брать риск в такой ситуации на себя, да еще и осуществить проверку пожилого человека на вменяемость (психоневрология) до подписания документов.
- Арест. Сложнейшее обременение, лишающее прав на распоряжение недвижимостью. Иногда арест вообще запрещает даже использование имущества. Представитель какой организации может накладывать арест: Суда; Правоохранительных органов; Приставов. Причины ареста: Судебное разбирательство относительно данного объекта. К примеру, из-за раздела имущества при разводе, судебное заявление об ущербе относительно квартиры. Долг. Перед частными и юридическими лицами. Арест осуществляется только из-за неплатежеспособности. Задержки по ипотечным выплатам. Банки идут навстречу, увеличивая сроки по оплате, но арест – это дополнительная мотивация для должника. Вид ареста зависит от дальнейших действий с собственником жилой площади. А уже продавать такую квартиру – очень не просто. Нужно получать согласие именно там, где выписывали арест имущества. Сложнее всего добиться разрешения у банка. Но без этого действия недвижимость может быть вовсе продана через торги.
- Из-за ребенка, прописанного человека. Прописанный в квартире несовершеннолетний или недееспособный – это препятствие для продажи, но выход есть. Можно попросить письменное согласие у опекунов. Интересно, что ребенку или инвалиду можно просто иметь прописку, а не право собственности. Перед покупкой желательно увидеть справку, перечисляющую всех зарегистрированных лиц. Важно знать, что продавать жилье с таким обременением по закону нельзя. Необходимо в официальном порядке предоставить ребенку или инвалиду в будущем прописку в аналогичной по метражу и условиям квартире.
- Доверительное управление. Это передача некоторых полномочий на квартиру третьему лицу. Такая система выгода собственнику, не имеющему времени для поиска арендаторов. Хозяин недвижимости за собой оставляет право собственности, но еще навлекает легкое обременение. Дело в том, что, подписав договор на оказание данной услуги, нельзя заниматься продажей собственности до истечения его срока или же расторжения.
Договор купли-продажи с обременением. Что важно для покупателя из этого договора? Самое главное в любой сделке – это риск. Нужно знать наверняка на кого он возлагается. Ведь обратившись, в крайнем случае, в суд, можно опираться на один только договор. Именно в этом договоре обязательно указывают: Данные покупателя и продавца; абсолютно все данные, относящиеся к объекту сделки; Расчеты, их порядок и итоговая стоимость.